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中外合作房地产开发经营合同争议仲裁案

来源:网络   作者:未知  时间:2014-10-18

  一、案情

  1994年11月18日,第一被申请人作为甲方,申请人、第二被申请人共同作为乙方,双方签订了"中外合作房地产开发经营合同"(下称合作合同),合作合同规定:双方同意在中国××省××市合作建设经营"××广场"商品楼宇,共同建立合作经营的有限责任公司,合作公司的名称为××市××房地产发展有限公司(下称合作公司)。合作经营的项目是开发建设并销售、出租管理位于××市×××路846号至898号及××巷、××巷20号地段建设商业楼宇。合作公司投资总额为人民币贰亿柒仟万元。其中乙方(1)(即申请人)占贰亿陆仟万元,乙方(2)(即第二被申请人)占壹仟万元。(包括地价款、搬拆迁、永迁费、钻探设计费、土建费及各种税费,到公证办理产权为止的一切费用,若投资总额超出预算,应由乙方(1)、乙方(2)增资补足)。合作公司注册资本为人民币壹亿零贰佰万元。进资期限:自营业执照签发之日起三个月内,乙方(1)、乙方(2)须投入占投资总额15%的首期资金(即人民币肆仟零伍拾万元),一年内所有注册资本须投入完毕,自营业执照签发之日起三年内注册资本以外投资总额以内的部分须投放完毕。国有土地使用权转让费乙方(1)、乙方(2)必须按××市国土局关于国有土地使用权出让的有关规定按出让合同规定的期限内投放完毕。合作方式:甲方根据××市规划局(93)、(94)×城规北片地字287号及588号,××市国土局×国土〔1993〕征(拨)通字第450号,提供建设用地6,568平方米的土地使用权。乙方(1):分期投入该项目建设资金贰亿陆仟万元人民币。乙方(2):分期投入该项目建设资金壹仟万元人民币。

  合作合同的仲裁条款规定:凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议,双方应通过友好协商解决,如果协商不能解决,可提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会根据该会的仲裁程序暂行规定进行仲裁,仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力,仲裁费由败诉方承担,不能计入项目成本。

  合作合同第22。1条还规定:合作公司章程是本合同不可分割的一部分。

  双方在合作合同中还就楼宇的建筑标准、利益分配、双方责任、董事会、经营管理机构、劳动管理、外汇管理、保险、违约责任等事项作了约定。

  合作合同于1995年3月20日经××市对外经济贸易委员会×外经贸业〔1995〕77号文批复,同意设立合作公司。合作公司于1995年9月8日领取了营业执照。[page]

  在合作合同的履行过程中,双方当事人发生争议,申请人于1997年2月25日向深圳分会申请仲裁,并提出以下仲裁请求:

  1.第一被申请人将合作公司的营业执照、政府批文、银行帐号及全套印章交给申请人管理,以尽快开展合作公司的工作;合作公司成立的筹建费用由第一被申请人自行承担。

  2.鉴于第一被申请人擅自转包及严重延误工期,应解除其承包工程合同,结算工程用款;余下的拆迁工程由申请人自行完成。

  3.由第一被申请人承担延误拆迁工期的违约责任,违约金按申请人实际投入人民币5,100万元的银行拆借利率即每月1。5%计算约为人民币765万元。

  4.第一被申请人所建临时商铺的租金约人民币7万元归合作公司所有。

  5.第一被申请人、第二被申请人承担本案仲裁费用和申请人的律师费用人民币。

  在1997年7月22日的庭审过程中,申请人提交了"变更诉讼请求书",将仲裁请求变更如下:

  一、请求裁定第一被申请人将合作合同中的权利义务以及承包的拆迁工程转让给他人的行为无效。

  二、第一被申请人将合作公司的营业执照、政府批文、银行帐号及全套印章交给申请人管理,以尽快开展合作公司的工作。

  三、合作公司的筹建费用不应由申请人承担,更不应在拆迁费用中扣除。

  四、鉴于第一被申请人擅自转包拆迁工程及严重的延误工期,请求解除承包条款,由申请人自行完成余下的拆迁工作。

  五、对申请人投入的资金及其使用情况,通过仲裁庭指定的审计事务所审计,以结算工程用款。

  六、第一被申请人应承担延误工期的违约责任,违约金按申请人的实际投入5,191万元的银行拆借利率,即每月1。5%计算,从1995年12月底到第一被申请人移交拆迁工作止,约为 19个月,即5,191万×1。5%×19=1,479。43万元。

  七、第一被申请人承担支付从1995年12月底至移交拆迁工作止的临迁费用,以及变电房的迁移费和拆迁管理费。

  八、第二被申请人应严格履行"合伙合同",尽快投资兴建南付楼。

  九、第一被申请人承担本案的仲裁费用及申请人的律师费用。

  申请人在仲裁庭第二次开庭审理本案后,致函深圳分会秘书处,提出撤销对第二被申请人的仲裁请求。

  申请人称:

  在合作合同以及合作开发房地产协议书的履行过程中,第一被申请人和第二被申请人存在以下违约行为。

  一、根据合作合同第四章第4。2条:"××市××房地产发展有限公司法定代表陈××,职务董事长";第十一章第11。1条:"合作公司注册登记之日为合作公司董事会成立之时",第十章第10。1。2条"甲方向合作公司移交土地开发经营权";第10。2。6条"乙方负责合作公司全面经营管理工作,处理在经营活动中所发生的问题。"但第一被申请人至今未向申请人交付合作公司的营业执照、政府批文、公司印章、银行帐号,致使合作公司不能开展正常的工作。[page]

  二、根据合作合同第十章10。1。3条,以及第十五条中第15。9的规定,合作公司自1995年10月18日经政府批准成立至今,第一被申请人不经会计师审核,未经董事会通过即要求申请人支付办公费用人民币120万元,申请人请求审计,但遭其拒绝,故未支付。

  三、根据合作合同第十一条"为确保乙方(即申请人)的利益及风险,甲方(即第一被申请人)以6,581。42万元(人民币)的价格实行大包干,并保证在六个月时间内完成拆迁和土地三通一平任务;逾期完不成任务,甲方愿按乙方投入资金6,581。42万元承担银行拆借利率处罚",又根据第一被申请人提出"××路846-898号地段拆迁及用款计划":

  1.第一被申请人本应自行完成拆迁及三通一平工程,但其未经申请人及合作公司董事会同意,擅自将拆迁工程转包给××市建筑总公司××分公司,从中牟取暴利。

  2.第一被申请人于1995年1月7日与广州××实业有限公司广告部签订了"××市××路'××广场'开发承包协,将其在合作合同中的权利、义务全部转让给广告部,并由该广告部承包拆迁工程,由广告部承担"一切债权、债务"。上述转让行为是未经合作方同意的,是严重的不负责任行为。

  3.第一被申请人应于1995年4月完成征地拆迁和三通一平的工程,但其至今尚有部分房屋未拆迁,三通一平未开始,致使房屋开发工程大大延迟,造成申请人极大的经济损失。

  4.第一被申请人本应在人民币6,581。42万元内完成拆迁和三通一平工程,但其无理地要求申请人追加配电房移位的费用400多万元。

  5.第一被申请人应将征用地段的房屋包括市政建设部分全部永迁或作价补偿,但其擅自承诺市政建设部门在该地段新建的楼宇内建造占地约50 平方米的公厕,严重影响了新建楼宇的规划。

  6.第一被申请人承包拆迁工程,却又要申请人支付3%的拆迁管理费。

  四、第一被申请人以合作公司的名义在"××广场"地段建立临时商铺出租,将租金据为己有,损害了合作公司的合法权益。

  五、根据"合伙合同"第十三条,申请人与第二被申请人对"合作开发房地产协议书"的合同他方须无限连带承担该协议中"乙方"的责任,但第二被申请人与第一被申请人相互串通,起草"合作开发××广场补充协议"和"会议纪要",要求申请人承担房地产开发的资金和一切法律责任,而第一被申请人、第二被申请人却只享受权利和利益,不承担义务和风险。[page]

  六、为了加快房地产开发进程,减少合作公司的经济损失,申请人向第一被申请人、第二被申请人请求其切实履行三方合同、协议,并要求对已投入资金进行审计,但遭第一被申请人、第二被申请人的拒绝,并毫无根据地要求申请人再投入资金。

  第一被申请人则辩称:

  一、合作合同第十条第一款第三项,及第十一章和第十二章,均说明了第一被申请人有权参与合作公司的管理,而没有说明营业执照、政府批文及全套印章交给申请人管理。

  二、根据合作合同第七章第三款第三项的规定:"国有土地使用权转让费,乙方必须按××市国土局的有关规定投放完毕"。但申请人至今为止未投入一分钱。事实上,××路846号至898号及××巷、××巷20号地段之地块,产权所属仍为××省科委和第一被申请人。

  三、依据合作合同第七章第一条的规定"地价款…的一切费用"均由乙方以等值外汇投入,经过第一被申请人向有关部门了解,当然包含合作公司的筹建费用。此外,两份审计报告均指出办公费用中包括了写字楼的装修、水电、租金及公司筹建期间的伙食、福利、工资及交际等费用。合作公司营业执照中合作公司的法定地址为××环市路××大厦东七楼。中方和外方所有合同的商谈、确定、打字、印刷均在该址进行,怎么能说合作公司没有筹建费用。

  四、第一被申请人以人民币6,581。42万元的价格实行大包干,必须要按进资计划表进资。换句话说,就是按照三方认定的时间表付款,申请人逾期不付款,拆迁的时间自然顺延。在人民币6,581。42万元按计划到位后,如第一被申请人没有按期拆迁完毕,第一被申请人自愿受罚。由于申请人资金迟迟不到位,致使第一被申请人在名誉和经济上蒙受巨大损失。现有多户拆迁户告状诉第一被申请人拖欠拆迁费及购房款。

  五、关于第一被申请人与××公司之间的"合作合同"只是第一被申请人内部的承包形式(华新是第一被申请人内部的一个部),在××路项目中,对外所签的一切合同、合约均以第一被申请人的名义进行。亦就是说,所有的民事权利、义务均由第一被申请人承担。关于××建筑公司的拆迁合同,必须说明××建筑公司是有××市拆迁资格的单位,第一被申请人与申请人、第二被申请人之间没有任何一份合同、合约规定第一被申请人不能委托他人进行合法的商业委托活动。[page]

  六、关于第一被申请人要求追加公变电房设备费用。××市政府要求开发商所属地段内现有公变电房的设备,如属淘汰的设备,则采取谁开发谁负责更新的原则办理。在原来的6,581。42万元的拆迁价格中,第一被申请人的预算只是管线迁移的费用,而没有更新设备的费用。当时出了这个问题后,第一被申请人曾会同申请人方的刘××、孔××二位先生一起去过××市中区供电局,了解情况是否属实。刘、孔两位先生均认为没有问题。

  七、关于公厕问题,××市政府也有文件说明需在原位保留其位置的,第一被申请人只有服从市政建设的大局。

  八、关于临时商铺的出租问题,是土地所有人,第一被申请人和××路北街为解决因拓宽××路后档铺的减少而设立的临时措施,与任何人无关,更谈不上损害合作公司的利益。

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